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A la place du bail rural à durée de 9 ans, bailleur et exploitant peuvent convenir d’établir entre eux un bail rural à long terme (plus de 18 ans).

1) Protection

Le bail rural à long terme permet de sécuriser l’exploitation agricole, tant du côté du bailleur que du côté du preneur.

* Stabilité du locataire

L’exploitant agricole est déchargé du poids du foncier. En effet, il est assuré d’exploiter le fonds agricole pendant une longue période. Il peut s’investir complètement dans son exploitation comme s’il était propriétaire.
Un bail rural à long terme peut être lié à la vie professionnelle de l’exploitant et expirer à la prise de retraite de ce dernier.

Le bail rural à long terme peut être résilié selon des délais spécifiques afin de préparer la modification de l’exploitation du preneur à l’avance :
    - 18 mois avant le terme du bail, avec un motif de résiliation obligatoire et défini légalement
    - 4 ans avant la fin du bail en cas de long préavis, sans motif.

* Avantages du propriétaire

Le bailleur, lui, peut être satisfait de conserver un exploitant sur une longue période, sans être contraint de chercher régulièrement un exploitant.
De plus, la loi favorise ce type de bail par des avantages fiscaux et des compensations. En effet, le bail rural à long terme permet au bailleur d’obtenir un plafond de loyer plus élevé que le bail rural normal, donc une plus grande rentabilité.

Le bail rural à long terme est publié au service de la publicité foncière ce qui entraine sa traçabilité, et doit être rédigé par le notaire, de manière unique, en fonction des circonstances du dossier.

Indépendamment de sa typologie, sont exclus du bénéfice du régime juridique des baux ruraux : les locations de petites parcelles (seuil fixé par arrêté préfectoral), les forêts et biens du domaine forestier, les pensions d’animaux, etc. 

* Quel loyer ?

La mise à disposition de bâtiments agricoles ou de parcelles par le bailleur suppose le versement d’une contrepartie financière de la part du preneur. 
Les parties à un bail rural sont cependant libres en matière de détermination du prix et des modalités de paiement du loyer. (Sous réserve de respecter les seuils et plafonds préfectoraux, ainsi que les répartitions légales des récoltes entre le bailleur et le preneur).

Classiquement, l’appellation du bail rural prendra deux dénominations différentes selon la nature du loyer :

•    Le bail à ferme : le fermier locataire des terres verse au preneur une quantité définie de la récolte. Exemple 2 600 kilogrammes de raisin à l’hectare
•    Le bail à métayage : le locataire, appelé métayer, au titre du loyer, partage ses récoltes ou les recettes perçues de la vente de celles-ci, avec le bailleur. Exemple : le TIERS ou le QUART de la récolte

Pour ces deux types de loyer, le règlement peut être réalisé en numéraire (bail en espèces) ou en denrées, comme par exemple en kilogrammes de raisin (bail en nature)

Enfin, la signature d’un bail rural à long terme en métayage permet, sous certaines conditions, de bénéficier du régime d’imposition des revenus agricoles dit « du micro bénéfices agricoles », plus favorable au bailleur.


2) Transmission

Le propriétaire bailleur louant ses biens ruraux par bail à long terme (18 ou 25 ans) va obtenir deux avantages fiscaux :

* Exonération partielle des droits de donation et des droits de succession
    - 75 % de la valeur du bien jusque 300.000 €
    - 50 % de la valeur du bien au-delà de 300.000 €

 * Exonération partielle ou totale d’impôt sur la fortune immobilière des biens ruraux loués par bail à long terme car qualifiés alors de biens professionnels.

3) Calcul droits de donation

Soit 1 hectare de vigne à 1.000.000 € à donner.
Transmission à un enfant en toute propriété : droits dus = 212.962 €

Soit 1 hectare de vigne loué par bail à long terme à 1.000.000 €
Transmission à un enfant en toute propriété : droits dus = 63.194 €