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La donation d'usufruit temporaire
La donation temporaire d'usufruit permet, avec une fiscalité réduite, d'aider ses enfants, tout en leur apprenant à gérer un patrimoine pendant une période déterminée ....
La pleine propriété d’un bien est constituée de la nue-propriété d’une part et de l’usufruit d’autre part.
Assez schématiquement : l’usufruitier perçoit les revenus du bien et en assume les charges courantes.
Le nu-propriétaire conserve la propriété du bien sans en avoir la jouissance.
La donation d'usufruit temporaire transmet, de façon momentanée, au donataire le revenu d'un bien dont le donateur reste propriétaire .
Plutôt que de verser une somme d'argent pour aider ses enfants pendant une période charnière de leur vie, pourquoi ne pas leur donner la jouissance d'un bien frugifère ?
Le donataire percevra les revenus du bien à charge pour lui de supporter les impôts correspondant.
L'idée devient encore plus attrayante, si le donataire est soumis à une fiscalité plus faible que le donateur. De plus, la donation d'usufruit temporaire exonère le nu-propriétaire de toute déclaration d'ISF sur le bien donné. Seul l'usufruitier, doit s'il y est soumis, déclarer la valeur totale du bien à l'ISF.
Afin d'évaluer l'usufruit temporaire, le fisc retient comme valeur de l'usufruit temporaire 23% de la valeur du bien en pleine propriété par période de 10 ans.
Prenons un exemple :
Mr et Mme Lachance décident de faire une donation d'usufruit temporaire, pour une durée de 6 ans, d’un appartement loué d’une valeur de 300.000 euros, à leur fille Jade qui entreprend ses études de médecine. Cet appartement génère un loyer brut annuel de 12.000 euros.
Valeur de la donation : 69.000 euros. Pas de droit de donation en tenant compte de l’abattement de 151.950 euros par parent et par enfant.
Jade, usufruitière va percevoir un revenu annuel de 12.000 euros. Elle supportera l'impôt foncier de cet appartement.
Auparavant, Mr et Mme Lachance :
- aidaient leur fille à hauteur de 800 euros par mois, soit annuellement 9.600 euros
- payaient un ISF sur ce bien de 300.000 * 0.1% = 3.000 euros.
- payaient l'impôt foncier : 1.500 euros
- payaient un impôt sur le revenu de 30% 12.000*0.3 = 3.600 euros.
Ils percevaient donc 12.000 euros – 3.000 (ISF) – 3.600 (IR) –1.500 (IF) = 3.900 euros
Monsieur et Madame Lachance devaient donc financer, en tenant compte des revenus nets de l'appartement : 9.600 -3.900 = 5.700 euros par an.
En faisant cette donation temporaire d’usufruit, leur fille percevra directement les loyers du bien immobilier, soit 12.000 euros par an duquel il conviendra de déduire l'impôt foncier 1.500 euros et le cas échéant l'impôt sur le revenu et l'ISF.
De leur coté, Mr et Mme Lachance feront une économie annuelle de 5.700 euros par an, soit 34.200 euros sur les 6 années de la donation.
A la fin des six années Mr et Mme Lachance retrouveront la pleine propriété de l'appartement.
L’économie devient exponentielle lorsque l’on a la possibilité de multiplier le nombre de biens à donner et le nombre d’enfants à aider ....
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Jurisprudence et doctrine administrative
Cours d'Appel d'Orléans 11 juin 2007 : La notification à la SAFER vaut offre de vente aux prix et aux conditions qui y sont contenus. L'acceptation de l'offre de la SAFER doit être pure et simple. Il ne lui appartient pas de se faire juge des conditions notifiés. Dans l'arrêt visé la cour décide que la SAFER ne peut unilatéralement modifier les conditions de la vente en écartant une clause d'inaliénabilité.
Cass. Civ. 1er, 6 février 2008 : Les donations entre époux pendant le mariage, maintenues de façon expresse dans la convention définitive de divorce homologuée par le juge, deviennent irrévocables.
Instr. 7 mai 2008 : BOI 4 B-3-08 : Instruction administrative qui commente notamment les modalités d'application de l'abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme réalisées sur les biens immobiliers affectés à l'exploitation.
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